Bank owned, Short sale, Auction物件とは？

Bank Owned　物件

物件が売れず、物件の抵当権が銀行側に移ってしまった状態。銀行としては物件を所有する事は大きな負担になるので、値段を下げて売りに出す場合が多いです。Short Saleの場合と違って、売値は銀行が判断するので交渉期間も通常、4,5日から一週間以内に返事を得る事が出来ます。問題点は、Short Sale等で物件を売る努力をしたにも関わらず、売る事が出来なかった後なので、物件のコンディションが良くない場合が多い。

Short Sale　物件

銀行への支払いが困難になって、物件を売りたいけどマーケット価格が下がっているため、銀行残高額以上で売る事が出来ない。銀行がある程度の損をしてでも物件を処分したい状態。買い手が現れてから、持ち主と銀行が交渉したり手続きに入るので返事を得るのに約3ヶ月くらいかかる可能性が高い。銀行も物件を処分したいけれど、売値と負債額の差が非常に大きければ時間だけかかり無駄足になる場合もあるので注意が必要。ただし、持ち主が住んでいる場合が多く、Bank Owned物件と比べて物権のコンディションは良いでしょう。

Auction　物件

オークションには、AbsoluteとReserveオークションの2種類の形式があります。いくらの額であれ、最高落札者が物件を得る事が出来るAbsoluteオークションに対し、持ち主の希望額以上でないとオークションが成立しないのがReserveオークションです。売主はオークション会社と契約の際、マーケティング費用が発生しますが、コミッションを支払わなくても良い利点があります。買う側は、オークションの手数料として落札額の10パーセントが発生する事と、競争して予定以上の金額にならないよう、物件の価値を十分に理解しておく事が重要です。 

 今日、10月31日はハロウィーンでした。我が家にも近所の子供たちが色々と変装してキャンディーをもらいにやってきました。

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オーランドの一般住宅でミリオン・ダラー〔約1億4百万円〕を越す超高級住宅街はメトロ・オーランドの西側に多く、今年の上半期で最も多かったコミュニティはKeene’s Pointeで16件売れ、平均$1.49ミリオン〔約1億5千5百万円〕でした。売れた平均物件価格で最も高かったコミュニティは、タイガー・ウッズ等が家を持っているコミュニティで、Isleworth。8件しか売れていませんが、なんとその平均は$4.51ミリオン〔約4億7千万円〕。ちなみに、今年最も高く売れた物件もIsleworthにあり、$9ミリオン〔約9億4千万円〕。オーランドにも超大金持ちの人が沢山いるのですね。

1. keene’s Pointe (16件)・・・平均$1.49 million〔約1億5千5百万円〕
2. Alaqua Lakes (11件)・・・平均$1.33 million 〔約1億3千9百万円〕
3. Isleworth (8件)・・・平均$4.51 million 〔約4億7千万円〕
4. Lake Nona (7件)・・・平均$2.40 million 〔約2億5千万円〕
5. Celebration (6件)・・・平均$1.20 million  〔約1億2千5百万円〕
6. Reserve at Belmere (5件)・・・平均$1.62 million 〔約1億6千9百万円〕
7. Windsong (5件)・・・平均$1.57 million 〔約1億6千4百万円〕
8. Heathrow Woods (4件)・・・平均$1.63 million 〔約1億7千万円〕
9. Reserve at Lake Butler Sound (4件)・・・平均$2.97 million 〔約3億1千万円〕
10. Vizcaya (3件)・・・平均$2.00 million 〔約2億8百万円〕

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我が家のキッチン・カウンターを大理石トップに変えました。大理石トップ代が$35/sqftで$2,300かかり、キッチンの流し台は無料でしたが蛇口セット代に$200かかり合計$2,500。仕事内容は簡単そうで、古いカウンター・トップを外して、大理石のトップを乗せるだけです。唯、大理石なのでかなり重そうでした。2人の仕事で4,5時間位だったでしょう。問題はその後で、蛇口セットと流し台のパイプのつなぎ合わせです。専門家に任せば、多分$200の仕事だと思いますが、初めての仕事で途中必要になったパーツ等を買いに行ったりして、結局それだけで一日かかってしまいました。でも、キッチンが見違えるように豪華になったので満足です。

BEFORE                                                                       AFTER

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現在、モゲージ・ローンの支払いが困難になってきている方は、２、３年前に利息変動型のローンを組んだケースが多いでしょう。利息が上がっても、住宅価格が上昇していれば新たにファイナンスを組む事により避ける事が出来たのですが、現在のように住宅価格が下がっている時期にはどうする事も出来ません。

銀行への支払いを怠ると、銀行側はフォークロージャーの手続きに入り、暫くすると銀行に権利が移ってしまいます。しかしながら、住宅物件を所有する事は銀行の仕事ではないので、銀行も相談に乗ってくれます。フォークロージャーになってしまうと、少なくても数年間はモゲージを組めなくなりますし、クレジット・スコアも悪くなります。先ずは相談して返済可能な方法を探してみましょう。

Tags: モゲージ、フォークロージャー、利息