クロージング終了
先週の話になりますが、無事、木曜日にクロージングを終えることが出来ました。
しかし、今回もクロージング前に一波乱がありました。
通常、HUDと呼ばれるクロージングの明細書は、クロージングの二日前までに作成されているのが規則です。しかし、南国フロリダ州の気質なのでしょうか、今までこの規則通りに事が進んだ事は殆どありません。
水曜日の４時まで、HUDを作る前に必要なホームオーナー・アソシエーション〔HOA〕からの必要書類も届いていない状態でした。
タイトル会社に連絡しても何時HOAから書類が届くのか分からないとの返事です。その書類が届かないとHUDを作る事が出来なく、クロージングが出来ません。
セラーのエージェントに来週以降のクロージングの件で連絡をすると、銀行は今月末までにクロージングしたいのでHOAに急いで連絡しているとの事。金曜日が月末最後の営業日なので、金曜日にクロージングが出来るか、聞かれました。
私は、金曜日のクロージングは、何か問題が起こると訂正するのが翌週となってしまう可能性があり、なるべく金曜日のクロージングを避けています。又、書類もまだ届いていないので、時間に余裕を持って来週以降のクロージングにする旨を返答。
その後、暫くしてHOAから必要書類を取得する事ができたので、予定通り木曜日のクロージングが出来るとの連絡があったのです。既に５時を過ぎていたのですが、タイトル会社も今夜中にHUDを作るので木曜日のクロージングが出来るとの事。
HUDが出来上がれば、クロージングは楽です。今回はキャッシュ・バイヤーなので、ローンの書類がない分、簡単に３０分くらいで終わりました。
ところが、再び問題が。
クロージング時に用意した、銀行為替をタイトル会社が受け付けないのです。偽造銀行為替の問題が昨年から頻繁に起こり、クロージング額が大きくなる場合は電信送金でしか受け付けないとの事、作成した銀行為替を再度入金、送金手続きを行い、無事、クロージングが終了しました。
リタイアメント・ホームの傾向
５５歳以上の人達が住む場所をリタイアメント・コミュニティと呼び、この様なコミュニティはフロリダ州やアリゾナ州、ラスベガス州等の比較的温暖な地域に多いです。
今まで、リタイアメント・ホームと言えばゴルフ場付のコミュニティが定番だったのですが、最近はゴルフ場ではなくコミュニティ内に自転車道路や散歩道が充実している事が重要だそうです。
５５歳以上の人が家の中に望むもの
- Washers & Dryersがユニット内にある
- ストレージの場所
- 窓が開きやすい
- ガレージドア・オープナー
- 楽な温度調節
- マスター部屋は一階
- プライベートなパティオ
- ガレージ
- 大きなバスルーム
- 別々のシャワー
- アイランド・キッチン
- 小さなトイレ
- サン・ルーム
- 暖炉
- エクササイズ・ルーム
- バス・ルームの補助棒
- 食事の世話
- ハンディーマン
- 庭のメンテナンス
- 段差のない入り口
- 便利な交通手段
- 広いドア
- 滑らないフロア
インスペクションの結果報告
(1)
(2)
メトロウェストのコンド物件の契約が受け入れられましたので、ホーム・インスペクションを致しました。
この物件は築２００５年なので、見た感じの状態も悪くはないのですが、銀行抵当物件であり過去の家の履歴を得る事は出来ませんので、専門家にある程度のコンディションを再点検してもらう事は重要です。
(1)の写真は、マスター・ベットルーム内にあるウォーキング・クローゼットの天井に小さな穴が開いており、気になっていた所です。
(2)の写真は、同じ場所をインスペクターが特別なカメラで写したのですが、天井の上を通っているパイプからの水漏れが原因で穴が開いたと思われます。
この程度の水漏れならパイプの穴を塞いで天井を直すだけでよさそうで、大きな問題ではなさそうでした。
又、エアコン・ユニットの近辺の天井にも水漏れの後がありましたが、エアコンも正常に動いている事からこれも許せる範囲内でした。
大きそうな問題はこの二つで、それ以外にも小さな問題点は見つかりましたが、何れにしましても銀行抵当物件を購入する場合はそのままの状態を受け入れるのが条件なのであまり強くは言えません。
大きな問題が見つかれば、新たな交渉が始まるのですが、全て許容範囲内だと判断して次に進む事に決めました。
2 beds, 2 bath $84,500 condo
お客様の物件ですが、メトロウェストのタウンハウス形式のコンド物件。オファーが受け入れられました。
通常、タウンハウスは写真の物件のように車庫があって、一つのユニットに一階と二階のリビング・スペースがあるのですが、こちらの物件は一階と二階が夫々別のユニットに分かれています。
この物件はユニットが一階の物件です。記録では２部屋と２バスですが、クローゼットがない部屋を加えると３部屋になります。サイズは1,536 s.f.(約143平方メートル)、築2005年で新しく売値は$84,500. 冷蔵庫、レンジ、洗濯機、乾燥機はありませんでした。
マスター・ベットルームの中にあるウォーキング・クローゼットの天井に小さな穴があったのだけが問題で、後はカーペットも含めて全体的にコンディションも良さそうでした。複数オファーを予想して、今回も売値よりもやや高めにオファー。
売値を低くして魅力的に見せ、高めの売値を狙うセラーの方法なのですが、過去に売られた情報等を調べ、妥当だと思われる範囲内でのオファーです。セラーのエージェントからの情報ですが、私達のオファーが正式に受け入れられた数分後に、私達のオファーよりも更に$5,000高いオファーが届いたそうです。
今回は、物件を確保できて良かったです。次はホーム・インスペクションとなります。
1 bed, 1 bath, $44,900 condo物件
日本人投資家S様による二回目のオファー。
今回もHunters Creekのコンド物件で、１部屋、１バス、築１９９７年、サイズは約８０平方メートル。
前回は一階の物件でインスペクションの結果、湿気によるダメージが予想以上に大きく、その結果キャンセルされましたが、今回はセカンド・フロアなのでその点は問題なさそうです。
今、この様な物件には複数オファーとなっていますので、少し値段を上げてオファーする事に致しました。
先ずは今回のオファーが受け入れられる事が先決で、次にインスペクションです。
