場所は前回紹介した物件と同じ空港近辺です。

ゲート付きコミュニティではありませんが、築年数も浅い家が並んでいますので、

小奇麗な雰囲気です。

銀行抵当物件としては、コンディションも良い感じがしました。

気になったのは、バスルームの天井に雨漏りがあったのと、

マスター・ベットルームの壁にひびが入っている２箇所。

４部屋に２バスで１，９７２スクエアー・フィートなので、十分なサイズだと言えます。

固定資産税　$3,571/2009年

アソシエーション費用　$260/Year

• Subject to bank approval
• Pre-foreclosure
• Notice of Default
• Give the bank time to respond
• Preapproved by bank
• Headed for auction

　   2.    モゲージの状態。　モゲージの金額、残額、そして最後に支払ったのは何時なのか。

            又、モゲージ以外のlienがあるのか。メイン・モゲージはどの銀行で、

            過去のShort sale成功率はどれくらいなのかを調べる。

　   3.  ホーム・インスペクション。　通常、Short sale物件は”as-is”状態で売られますので、

           ホーム・インスペクターを雇ってコンディションのチェックする事を勧めます。

      4.  オファーする。　物件の持ち主ではなく、銀行がShort saleを受け入れるかどうかを決めるので、

　　　　持ち主が銀行から要求する書類を全て揃えているか重要となります。

　　　　主な書類
　　　• Signed owner/borrower short sale purchase agreement
　　　• Seller hardship letter
　　　• Seller payroll stubs　
　　　• Two years of seller tax returns
　　　• Market comparables
　　　• HUD-1 closing net sheet

　     5.  交渉する。　銀行がShort saleのプロセスを受け入れても、

　　　　銀行が納得のいく金額でないとオファーは受け入れられません。

　　　　その場合、銀行の最終金額と市場価格を比べ、

　　　　その差に大きな差があれば、別の物件を見た方が良いでしょう。

　6.  辛抱する。Short saleのプロセスは複雑で時間がかかります。

　　　銀行によっては、決断が出るまでに１年以上もかかるケースがあります。

　　 決められた期日までに物件が欲しい方向きではありません。

しかし、オイスターのマーケット状況は収穫に限りがあって、

値段も値上がり厳しい状態です。

全米の約１０パーセントのオイスターがフロリダ州で収穫されますが、

その９０パーセントがアパラチコラ産のオイスターです。

このオイスターは、オーランドでも人気のオイスターバーでも使用されていますが、

美味しくて安いので有名です。

アパラチコラ産のオイスターは幸いにも、

原油の被害は受けなかったのですが、原油漏れによる影響が。

先ず、仕入れ値が去年の３倍に上がったそうで、

レストランのメニューに影響が現れてきました。

更に、原油が漏れ始めた当初、猟師達が収穫を急いだため、

冬の収穫に影響が出てくるとの事。

オイスターが食べられなくなる。。。

場所はオーランド空港近くのレイクノナ近辺。

ゲート付きで、タイル屋根の家が並ぶ雰囲気の良いコミュニティです。

このコミュニティの中でも３，８８０スクエアー・フィートの家のサイズは大きい方になります。

車庫も３台分あり、スパ付きのプール。

家の後ろは森林なのでプライバシーもあり、小さな池も見える。

この物件は、６年前に$497,900で建設され、

次は、バブル絶頂期の２００６年に$695,000で売買され、維持することが出来ず、

銀行抵当物件となり、現在の売値は$289,900。

家のコンディションも悪くなかったので、複数のオファーとなる可能性大。

私達が見に行った時も、既に別のエージェントがおり、気に入っていた様子でした。

フロアはウッドとタイル張りで、天井も高くオープン・スタイルなので、豪華な感じがしました。

ファミリー・ルームには、フロリダではあまり意味はないかもしれませんが、暖炉も。

２階はエンターテイメント・ルームと、ゲスト・ルームとなっており、メインフロアと分かれているのもいい点だと思います。

冷蔵庫とレンジ等の電化製品や、ペイントやカーペットで多少の手直しは

必要だと思いますが、全体的に良いコンディションでした。

• 固定資産税：　$8,775
• アソシエーション費用:  $1065/Year

内装も終わり、賃貸物件としてマーケットに出す準備が整いました。

テナントの入居が決まる事が第一なので、賃貸料を少し低めに設定する事に。

全て綺麗に手直ししましたので、物件のコンディションは他と比べても文句ない状態。

ファミリーに好まれる地域で１部屋だけなのが気になるところでした。

ところが、マーケットに出すと、その日の内にエージェントから連絡。

次の日には別のエージェントからも。

マーケットに出して３日目にはテナント希望者も。

あまりの早さに契約書の書類制作も出来ていない状態でした。

私自身にもこの物件を紹介したいお客様がいましたので、
アプリケーションだけは受け取る事に。

幸い、私のお客様にも気に入って頂き、クレジットを調べて、即入居が決定。

こんなに早く、良いテナントが見つかるとは文句なしでした。

場所はハンターズ・クリーク。

交通の便が良く、静かなエリアなのでファミリー・タイプ
に好まれる地域です。

オレンジ郡の情報によりますと、この物件は今年の
5月に$47,600で売買が完了しております。

それが2ヶ月もしないうちに同じ銀行抵当物件として
売られているのには疑問があります。。。

しかも、大分アップグレードされて。

多分、不動産投資家が購入し、手直ししての転売だと思います。

なので、売値はマーケット・プライスよりもかなり高め。
でも、ハードウッド・フロアからキッチンキャビネットにステンレス製のアプライアンスまで。

何も手直ししないで、直ぐに住める状態です。

固定資産税　$1,510
アソシエーション費用　$280/Monthly

下の写真はアップグレードする前に近い状態です。

かなり変わりますね。

その被害がForeclosureに繋がり、住宅価格を破壊し、
銀行の損出を取り戻すために銀行の手数料が上がっていく
悪循環になります。

詐欺の手口は年々複雑になっているそうです。
５つの不動産詐欺パターンを知り、詐欺にあわない様、御注意下さい。

1. Foreclosure 救済企画・・・　Foreclosureから免れる方法として先に現金を要求する。持ち主の代わりにローン返済を手伝う方法や、家を買い戻す事が出来るようになるまで賃貸とする理由でDeedにサインさせられる方法等。最終的にForeclosureになるか、物件の所有権を偽装会社に取られてしまう。
2. ローンの書類詐欺・・・　お金を借りる時に必要な、資産と負債額や会社の経歴等の情報を、故意に変更して提出する。
3. 物件査定詐欺・・・　物件の評価価格を無理やり高くつけるような間違った査定をするのは、モゲージ詐欺の典型的なパターンです。　マーケットの物件価格を狂わす原因となりますので、過去3ヶ月以内、近くの場所で実際に売られ、似たような物件を対象にしているかが重要です。
4. 物件の違法転売詐欺　・・・　銀行抵当物件等で安く購入した物件を、物件評価額を高くつけてもらい、別のバイヤーに高い価格で転売する。　この場合、モゲージ・ブローカー、タイトル会社、物件査定者、そしてバイヤーもグループになって行うケースもある。結果、気が付いた時、銀行は貸した金額以下の物件を所有してしまう。
5. Short Sale詐欺　・・・　物件の価値が下がったので、経済困難で支払いができないと偽装しモゲージの支払いを止める。　低い買値を提出してShort Saleのプロセスを進ませ、Short saleが成立した後、物件を更に別のバイヤーに売って儲ける。

1. 火災保険の詳細を再確認する。　保険の金額や内容を調べ、水害保険の加入も検討してみる。　詳しくは、www.floodsmart.gov　へ。
2. 家具の一覧表を作る。　ハリケーン等の被害にあった場合、直ぐに家具等の損出届けを保険会社に出す事が出来る上に、どれだけの保険金額を持てば良いのかの目安にもなります。　そのプロセスが簡単にできるサイトです。　www.knowyourstuff.org。
3. 家を防御する。　家への風や水の進入を防ぐ事が重要なので、窓にハリケーン・シャッターを付けたり、ガレージドアを強化したりする。　必要であれば屋根の修理や補強、壁の細い割れ目を塞ぐ、又、ケーブルもしっかりと壁に繋がっているか等の点検する。
4. 避難場所の確認。　避難場所の住所、地図、電話番号を調べておき、行き方を確認。　薬や最低限必要な重要書類をまとめておき、直ぐに持ち出せる準備をしておく。

場所はコンベンションセンターの直ぐ隣りで、シーワールドやユニバーサル・スタジオにも近く、観光客で賑わうインターナショナル・ドライブ沿いにあります。

このゲート・コミュニティは、短期滞在が許されているホテル形式のコンドミニアムです〔オーランド市で短期滞在が認められている場所は少ない〕。　 リゾートの雰囲気を味わえるホテル式な作りでプールやフィットネスルーム等のアメニティも充実しており、更に食事や買い物、交通の便も便利です。

幾つかのコンド・ホテルが建て始められた、2006年当初は30万ドル以上で売られていたこの様な物件が、今は約3分の1の値段で売られています。。。

しかし、元々ホテルとして建てられましたので、コンクリート作りでメンテナンスもしっかりしています。アソシエーション費用は高いのですが、数ヶ月ほどオーランドに滞在し、使用しない時はホテルとして貸し出して利益を得たい方向きの物件です。

固定資産税　$4,462
アソシエーション費用　$1,370/Quarterly

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アメリカ全体の経済状況も復活しているようには思えない中、ディズニーは相変わらず不景気知らずだと言えます。

４５０軒のホーム・サイトを予定していますが、今年は３０軒のホーム・サイトで$1.5から$8ミリオンのカスタム・ホームの建設予定です。　コミュニティの景色等もディズニーによって創られますので、テーマ・パークに住んでいるような雰囲気になるそうです。

又、Four Seasons Resort Hotelも直ぐそばに建築される予定で、ディズニーへのアクセスだけでなく、ホテルのスパ、レストラン、ゴルフ・コース等の利用も可能だそうです。

ターゲットは富裕層ですが、ディズニーが手がける計画は殆ど成功していますので、ディズニーの高級住宅も完売すると思われます。

唯、一般庶民には関係ないかも知れませんが、固定資産税やアソシエーション費用とかもかなり高そうですね。

詳しい内容は、http://disneygoldenoak.disney.go.com をご覧下さい。